スタッフブログ

その１では、駅からの距離と資産価値について。その２では、災害に対する安全な立地について。その３では、その地域の特性概略と将来像を示す用途地域について考えてきました。今日は、日常生活と密接に関係するマンションを取り巻く周辺環境について考えます。

[立地その４：周辺環境]

購入した後に、「こんなはずではなかった！」と後悔しても取り返しがつきません。その３までの立地要件は、目の前にある具体的なことではありませんから、取敢えずは忘れてしまえることかもしれません。しかし、マンションの周辺環境は日常の生活そのものです。もし、予測外の状況悪化、または気が付かなかった悪条件があれば、日々に悩まれることになってしまいます。

【確認１：周辺の大きな敷地】
〇空地　　　：隣接に空地がある場合には基本的にリスクが高いと考えましょう。 空地には将来、建物が建つ可能性があります。その建物の高さや形状によりますが、南側にあれば日差しがさえぎられる可能性が高くなります。建物が建つと予想される場合は、夏とは異なり冬になるとまったくの日陰になる部屋を購入しない為にも、必ず、四季それぞれの日影を確認しましょう（これは既に建物がある場合も必要です）。ちなみに、冬至の日差し角度の高さは約３２度、夏至は約７８度です。日本の冬の太陽は低いことを意識しておきましょう。
南側以外のすべての方向においても、隣地に大きな建築物が建つと、日当たりや眺望、快適な生活の為には日当たり以上に大切な通風の妨げになることを忘れてはなりません。

用途地域別に考えれば、住居専用地域の場合であれば、高さ制限や隣地や北側斜線制限があり日当たりがさえぎられるリスクは低くなりますが、その場合でも眺望は確実に変化します。それ以外の用途地域の空地リスクは大きくなります。商業地域では、日照権はありません。もし、商業地域で日当たりや眺望の良さを求めるのであれば、公園又は建物周辺の空間が多い公共施設の隣地のマンション以外は購入をやめた方が良いでしょう。

〇工場や倉庫：企業の変転は、常です。工場や倉庫が数十年も形を変更しない確率は極めて低いのです。周辺の工場や倉庫が古くて手入れが行き届いていない場合は、近い将来には、何らかの変化をあると予測しなければなりません。もし、駅に近く、周辺が住居の多い地域に変貌しつつある地域であれば新たなマンションが建てられる可能性が高くなります。ただし、工場や倉庫が大規模な場合は、変化予測として大規模開発であり、地域の環境も良い方向に向かう可能性があり、特に日当たりの問題はおきないでしょう。

〇古い連棟民家（長屋）：周囲には２階建ての小さな民家しかないので問題はないと安易に考えてはいけません。築５０年以上の古い日本家屋で連棟形式、いわゆる長屋は借家の場合が多く、その一連、一角の土地は１人の所有者である確率が高くなります。もし、その借家が、古いだけではなく手入れが行き届かず、また、空き家がポツポツとある時は遠くない将来において、その一角は何らかの変化があると考えましょう。出来れば、地主の意向を確認したいものです。

【確認２：道路事情】
日々の安全な生活の為に、周辺の道路事情を知らなければなりません。
〇駅や商店や公共施設への道、特に学校への通学路の整備状態や通行量は確認しましょう。その場合、平日と休日の両方の状況を確かめることがポイントです。休日の通行量が少なく静かな道も、平日は通り抜けの為に常に車が行き交う危険な道に変貌することがあります。逆に平日より休日の方が異常に混雑する道路もあります。

〇工業地域では、特に平日は大きなトラックの出入りするのが普通であり、休日との状況差は激しいものと考えましょう。。

〇更に、夜の状況も確認しましょう。昼間は気にならないのですが、街灯は整備されているのか、女性や子供が夜間に通る道中に危険を予感させる場所はないのかなどは、家族の安全のための大切な確認事項です。

【確認３：音と光と臭い】
〇音　　：　住宅地であっても幹線道路沿いは終日騒音があると考えておいたほうが良いでしょう。防音対応のサッシが使用されていても、窓を開けない生活を維持することなどは現実的ではありません。勿論、個人の感覚差があり音への許容レベルは異なるでしょうが、とめどない騒音は少なからず日常生活に良くない影響を与えます。更に、音は上に昇る性質があることも知っておきましょう。もし、高速道路の横のマンションであれば、高速道路より高い階はより騒音が大きくなります。上層階だから大丈夫と思ってはいけません。

工場地域では、必ず、平日の機械音や作業音の状態を確認しましょう。長時間または２４時間稼働している工場もありますので、夜間の状態も確認しましょう。

音の問題で見落しがちなことがあります。それは、静かすぎることです。あまりに環境がよく静かな立地は、マンション内において音の問題を起こすことがあります。このことは、後日に詳しく説明しますが、マンション内のわずかな雑音や生活音が気になってしまうのです。対応策がとられているかどうかは確認しましょう。

〇光　　：　商業地域だけではなく、住居地域であっても、隣地にコンビニや商店街や商業施設がある時には、照明設備の位置は確認しましょう。夜間が明るすぎるのは生活から落ち着きを奪う要因になります。やはり、昼は明るく夜は暗いという当たり前の生活がいいと思います。

〇臭い　：　近くに塗装、印刷、メッキ工場やガソリンスタンドなどがあれば、それらは必ず科学的な臭いを発生していると考えた方が良いでしょう。風向き次第では、離れた工場からも臭いは到達します。また、近くに大きな飲食店がある場合も料理などの臭いも気になるところです。これらは、既に住んでいる人達に聞くことで確認できます。業者にも聞いてみましょう。

今日は、ここまです。次回はこの課題の続きと[立地のまとめ]をします。

[立地その３：生活環境の視点から考える]

立地その１では“距離”、立地その２では“安全”の視点から立地を考えましたが、今日は、日々の“生活”を豊かにするマンションの周辺環境の視点から立地を考えます。

どんな街のどんな場所に建っているのか、周辺の環境が変化するのか又は変化しない場所なのかを知ることはマンションを選ぶうえで最も大切なことです。日常生活はマンション内だけで完結するものではなく、取り巻く環境とも密接に関係することは言うまでもないでしょう。そのマンションに住むということはその街に住むと言うことをはっきりと意識しておかなければなりません。そして、その街を気に入ること更には愛着がもててこそ、日々の生活とそのマンションに住む満足が得られるのです。
マンションの立地するその場所がどんな街なのかを大まかに理解することができ、その地域の目指す街づくり方向性を示しているの「用途地域」です。まず、この意味を理解しましょう。

【用途地域】
日本の都市計画では、土地の利用計画を全体像を表すことを「地域地区」と言い、「用途地域」は土地利用のあり方と決める基本的なものです。大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」があり、建物の用途、建ぺい率、容積率、高さ等を定め建築基準法に基づき建てられる建築物が決められています。

〇住居系用途地域
・低層住居専用地域　　：　低層住居の良好なる環境を守るための地域。小規模な事務所や店舗は建築が可能。４～５階までのマンション建築は可能。
・中高層住居専用地域　：　４階以上のマンション建築も可能な地域であり、大学や大きな病院、中規模の店舗事務所建築は可能。　
・住居地域　　　　      　　：　住居を環境を守るための地域ではあるが、かなり大きな商業施設やパチンコ店などの娯楽施設の建築は可能。

〇商業系用途地域　
・近隣商業地域　　　　：　近隣住民の日常的な買い物をする店舗等の業務利便を促進する地域。住宅や小規模工場も建築可能。
・商業地域　　　　　　：　百貨店、映画館、商店街などの商業施設の業務利便を促進する地域。ラブホテルやその他あらゆる商業施設の建築が可能。

〇工業系用途地域
・準工業地域　　　　　：　主に軽工業工場などの環境悪化の恐れが無い工業業務の利便を図る地域。危険性、環境悪化の恐れのない建築物はほとんど建築は可能。
・工業地域　　　　　　：　どのような工場でも建築が可能な地域。住居や店舗は建築できるが、学校、病院などは建築ができない。
 　―　ここまでの全ての地域において、マンション建築は可能　―

・工業専用地域　　　　：　工業専用工場の地域で、工場以外の建物は建築はできない。

用途地域は用途の混在を防ぐことも目的としていますが、現状はこの目的が達せられていない地域が多くあります。例えば、第二種住居地域では店舗、事務所、ホテル（ラブホテルを除く）のほか、マージャン屋、ぱちんこ屋、場外車券売場等やカラオケボックスなどが建てられることになっています。これでは良好な住宅環境が提供される場所としていること自体に矛盾があり区分の意味もありません。この地域において一部の用途は条例で禁止してはいますが、一昨年の法律改正で商業地域でしか建築できなくなったラブホテルなども既得権として存続が認められており、混在状況の解消は出来ないと思います。

【用途地域以外の地域地区】
地域地区には、「用途地域」以外に２１の区分があります。その中でマンション建築に関係する主な区分は、
〇高度地区　　　　　　　　：用途地域内において市街地の環境を維持し、また、土地利用の増進を図る為に建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区。低層住居専用地域では、１０ｍまたは１２ｍ規制があり、通常４階以上のマンションは建築できない。
〇防火地域または準防火地域：火災の危険を除去するための地域で建築物の構造を規制。
〇景観地区　　　　　　　　：近年、特に注視されている規制で、市街地の良好なる景観の形成を図るために定められているもので、建築物の形態意匠、高さの制限などが規制されている。
〇風致地区　　　　　　　　：都市の風致を維持するために定められた地区で、建築物、宅地の造成、木の伐採などについての規制されている地区。
〇生産緑地　　　　　　　　：都市化が急速に進んで地域において、緑地が本来持つ地盤保持や保水などの働きによる災害の防止、農林漁業との調和を図り、将来にわたり農地または緑地等として残すべき土地を自治体が指定することにより、円滑な都市計画を実施することを主目的としている。しかし、恒久的な指定ではないことは知っておいた方がよい。

用途地域を理解する上で大切なポイントは、マンションはコンビナートの様な工業専用地域以外であればどこにでも建築されることです。特に、立地として注意しなければならないのが、商業地域、工業地域です。商業地域では、あらゆる商業建築物の建築が可能であると同時に快適な生活を営む為の重要な要素である日影規制がありません。突然、目の前に日光を妨げるものが建築されても阻止できないのです。また、マンション隣地に料理臭を発する飲食ビルや雑居ビルが建築されても文句は言えない地域であることは認識しておかなければなりません。工業地域では、近年、大きな工場や倉庫が新たなマンションや商業施設に変わる場合が多く、環境が激変する可能性が大きい地域です。

閑静な住環境が保障されている住居専用地域、マンションが多く建ち並ぶ地域、住居と商業施設が混在する地域、工場地域。どの地域がマンション立地として価値があるのかは、既に考えたように経済的価値と個人の価値観の立ち位置によるのです。経済的価値の観点から考えれば、駅に近い住居専用地域立地や商業地域においては公園周辺立地に人気があり、即ち価値があります。しかし、個人の価値観としては、どの立地に価値があるのかは個人が決めればよいことだとおもいます。環境の視点からの立地においてもその良し悪しは、究極的に個人の好みの問題ではありますが、やはり、マンション周辺環境で注意項目は知っておいた方が良いでしょう。

次回は、周辺環境の具体的な注意項目と「都市施設」について考えます。

[立地その２：安全の視点から考える]
今回のテーマは、犯罪に対する安全、即ちセキュリティの問題ではありません。建っている場所が災害を受けやすいかどうかを考えます。
災害の要因は、天災と地盤に求められます。

【天災１：地震】
地震が起こり方には、大きく分けて２つあります。

〇プレート間地震：年数センチずつ引き込まれプレートがある限界点で急激にもとに戻ろう  とするときに発生する地震です。昨年の東日本地震もこの例です。関西に関係するプレートはフィリピン海プレートで、ユーラシアプレートにもぐりこんでいます。このラインを南海トラフを呼ばれており、不特定な周期で地震を起こしています。前回は昭和２１年でした。今後３０年から６０年の間に再びマグネチュード８前後の地震が発生する可能性が高いとされています。
　この場合、堺市においては震度５強以上の揺れが想定され、また、海岸付近に広く２～３ｍの津波が到達するともいわれています。

〇プレート内地震：プレートの相互運動により蓄積される歪みのエネルギーがプレート内で変形を生み断層ができます。この断層が急激にずれて阪神大震災のような地震を発生させます。堺市には、活断層である上町断層帯とその他に数か所の断層が確認されています。断層に近いマンションであっても倒壊する恐れは少ないものの破損などの被害は大きくなります。

※活断層＝歴史の中で繰り返し活動し将来も活動する可能性がある断層のことであるが、活動周期は数千年から数万年にも及び活動を予測することは不可能です。

地震による被害は倒壊、破損、津波、液状化ですが、１９８１年の建築基準法改正以降のマンションは、倒壊や破損に関しての心配はないと思います。津波に関しては、従来の予測が大幅に変更されています。堺市においても、５月末頃には新しい津波ハザードマップが発表されるようです。ただ、最近発表された津波予測は、大げさではないかと私は思っています。今までの予測があまりに大幅にくつがえされると言うことは、今までの予測の基となっていた情報がいい加減であったことになり、その様な予測をしていた同じ専門家の新たな予測の確実性に疑問に感じるのです。

【天災２：内水はん濫と外水はん濫】

○内水氾濫：降った雨がスムーズに河川に排除できずに水路や下水道施設から水が氾濫すること。

○外水氾濫（洪水）：堤防からの水のあふれ、堤防決壊によって河川の水が氾濫すること。

堺市では、これらのハザードマップを作成しています。近年のゲリラ豪雨による内水氾濫への対策は急をようすると思います。堺市は、他の政令指定都市に比べて、下水道整備に遅れがあります。特に、堺区には一部海抜の低い地域があり、注意が必要です。石津川、西除川、東除川付近の一部にも過去において浸水実績があります。
浸水は一戸建て住宅へ大きな被害を与え、マンションは関係がないと思われがちですが、浸水による電気設備等への影響を考えると完全に無視できるものでもありません。

【地盤について】
マンションなどの建築物には、必ず基礎があります。基礎は建築物の重さを地盤に伝えて建築物を支えています。大事なことは、建築物の規模や重さによって基礎が届いているべき地盤が違うということです。例えば、一戸建て住宅であればOKな地盤であっても、マンションのような重い建築物は必ず「良好なる地盤」いわゆる支持層まで基礎が到達していなければならないので、その支持層が深い場合はよくない地盤をいうことになります。
マンションとっては、支持層まで深くなく、同じ敷地内にその深さにばらつきがない地盤がよいのです。基礎の杭の長さが２０ｍ以上ある軟弱な地盤であっても、大きな地震の横揺れには対応できないと思います。杭に梁を付けることが出来れば横からの力に対抗できるのでしょうが、何十メーターも打ち込まれる杭に梁を架け渡すことは不可能です。また、敷地内で支持層までの深さにバラツキがある場合は、不同沈下の原因になることもあります。
軟弱な地盤が予測される場所としては、
・埋立て地
・池や沼跡
・田跡
・埋められた造成地
などが考えられます。これらの場所では、例え、マンションの基礎が安定し建物自体の安全性は確保できたとしても、周辺部の自然沈下や液状化の影響はあります。よって、そのような場所にあるマンションを敢えて選ばなければならない理由が無い限りは、そのような場所の購入は避けた方がよいと思います。
ただ、水や沼や川のある地名は要注意と言うような不確かな情報には惑わされないようにしましょう。

世の中の常とは思うのですが、大きな変化のあとの振れ幅は大きいものです。昨今の災害想定は、十分な実地検証もせずに机上の数値に基づく最大予測だけが独り歩きしているように気がします。万全に備えるに越したことは無いでしょうが、限度は考えるべきであり、余りに神経質になりすぎるはどうかと思います。

次回は、立地を生活環境の視点から考えます。

マンションの価値は、「立地」「建物」「管理」で決まります。これらを順次説明してゆきます。
この場合の“価値”は、価格と理解しても良いのですが、このブログでは、価値を価格と品質に対しての評価と定義します。
立地を考える場合においては価格と環境評価、建物の場合は品質評価が、管理は保全/運用評価が中心課題になります。

【立地その１：距離の視点から考える】
１．駅に近い方が価値がある
　マンションは都会的なもので、利便性の追求が本来の姿です。ですから、〇都市の中心街  に近く　〇交通の便利が良く（電車であれば急行が停まる主要駅）　〇駅から近い立地の方がいいわけです。当然、そのような場所は地価も高く、リセールバリュウつまりマンションを売る場合にも高く、また売りやすくもなります。しかし、駅前、駅近であれば必ず価値が高いとも言えません。

〇駅前であっても必ず価値が高くならない理由
①駅前は多種多様な建物が混在していることも多く、・環境・風紀の状況によっては価値 が  下がる場合がある。
②街並みや歩道が整備されていない場合、価値は下がる。
③外部から人が流入してこない地域、人口が少ない地域の駅周辺は評価が低く、将来的にも価値上昇は期待できない。

２．駅からどれぐらい離れると価値は低くなる
　数年前までは駅から徒歩１０分、８００ｍ以上離れると売却が難しいと言われていましたが、今は、それが徒歩６分前後になっています。ただし、それがどの場合でも広告などで表示される数値が現実を表しているわけではないので注意しなければなりません。

〇表示される徒歩による数値が額面通りではない理由
①坂がある場合は、行きは６分帰りは１２分の例もある。
②途中に踏み切、歩道橋や階段がある場合、余計な時間が掛かる。
③通常、表記される駅までの時間は駅の入口まで、改札ではない。例えば、地下鉄新金岡　駅は、１番出入り口から改札まで約３分を要する。
④敷地内移動時間、大きなマンションでは起点から部屋まで５分以上かかる場合がある。

※徒歩所用時間は、不動産公正取引協議会により道路距離８０ｍにつき歩いて１分を要するものと計算して表示することと決められています。１分未満の端数については切り上げ表示します。例えば、道路距離５００ｍであれば　５００　÷　８０　＝６．２５　となり徒歩７分と表示することになります。ただし、距離測の起点は、該当する施設（例えば、駅）から最も近いマンション敷地の地点としています。

３．駅から遠いとマンション価値は下がる
　根本的な理由は、マンション価格に占める土地価格の割合がことなるからです。
　
〇平均的な割合
①駅に近い土地価格の割合　：４０％以上
②駅から遠い土地価格の割合：２０％以下
建築費は、近くても遠くても同じ品質であれば同じ費用です。そして、建物は同じように年月が過ぎ行くほどに価値は下がって行き、やがてゼロになりますが、土地はそうではありません。時の状勢に左右され価格は上下しますがゼロにはなりません。それが価値（＝価格）の差となります。

４．遠くても価値がある
　数は少ないのですが、その場所がブランドである場合は駅から徒歩１０分以上離れていても価値が高い場合もあります。例えば、泉北のヤングタウンなどがこの評価に当てはまるのかもしれません。ただ、この通称では格を感じなさせないのが残念です。ただし、１５分以上離れた場所でこの様な例は無いと思います。

基本的には
・乗客数が多い駅から
・５～６分以内
・平坦地
加えて、
・歩道橋などの障害物がない
・道路幅が十分で、整備され美しい街並み
・商業地区では、風紀が悪くない
・人口が増えることが見込める
以上の条件が揃えば距離の視点による理想的な立地と言えますが、価値観や好み更には価格により各個人にとっての理想の立地は変わります。しかし将来に生活環境に変化があった時に素早く対応（売却、賃貸など）できるのは、理想的な立地条件をより多く満たしているマンションであることは意識しておいた方が良いと思います。

次回は、マンションの立地を安全の視点から考えます。

本日も、お読みいただきありがとうございました。

まず、やらなければならないことは、価値（＝評価）を知ることです。

「彼を知り、己を知れば、百戦して危うからず」

古い言葉かもしれませんが、現在にも通用する考え方です。つまり、「情報を集める」という事・・・外部情報も、そして自分の所有しているものについても調べつくした上で戦えば勝てる、と言い換えることが出来ます。売却はあなたにとって一大勝負です。この勝負に勝つためには、まず、自分のマンションと部屋の価値を分析し、強み、弱みを知り、その上で売却への対策を立てることが大切です。

ステップ１．価格を知る
自分の住んでいるマンションの売却事例の履歴を調べる。
①いつごろ
②どの部屋が
③幾らの売却金額で
調査の仕方は、不動産業者に聞くことです。業者からは個人情報の関係で個人が特定される情報を得ることは出来ないでしょうが、時期と少なくとも売り出し金額は教えてくれます。また、売却事例がないことが分かることも貴重な情報です。その後に、管理組合の入会記録と照合すれば（そのマンションに住んでいる人しかできない）、部屋の特定はできます。

ステップ２．分析し、比較してみる
①ステップ１で知った売却金額や事例の数を分析する：
マンション価格は、基本的には前回に説明しました「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」によって査定されるのですが、実際の取引価格は社会状況や個人的事情にも大きく影響されます。その時代に景気は良ければ高く、銀行はお金を出し渋る状況であれば安く、売り急げは安い売却金額での取引になっていることもあります。過去の売却金額がサンプルとして妥当であったのどうかは慎重に考える必要があります。さらに、事例が多い場合又は少ない場合も、その理由を知ることは大事です。
②売却履歴のある部屋と自分の部屋を比較する
まず、分りやすくて変化しない情報だけででも比較してみることです。例えば、部屋の広さの差は、当然に価格に反映されているものですが、案外見落とされることもあります。その他にも階数やベランダ方向、エレベーターとの位置関係などは変わることない条件ですが、下の階より上層階が必ず高いこともなく、西向きベランダは東向きベランダより安くて当然なわけではないので、広さ以外の条件は多角的な視点と知識を持たなければ比較は難しいと思いますが、時間の制約がある場合においてもこの段階までは試みてみる必要があります。

　　　　　
ステップ３．妥当な評価の為に多角的な視点と知識を持つこと
マンション全体として
①立地：どの様な場所に
②建物：どの様な建物が
③管理：どの様に管理されきたのか、どの様に管理されているのか？
　　　　　　
専有している部分（＝部屋）
①位置：マンションのどこに
②様式：広さと間取りは
③状態：使用状況はどうなっているのか？

マンション評価は以上のそれぞれの３項目にもとづいて行いますが、各々については物理的、数値的、即ち固定的な側面と感覚的、情緒的、いわゆる流動的な側面があります。例えば、マンションの立地ですが、法律で決められている用途地域で一般的には評価は変わります。色々な店舗や場合によっては遊戯施設などが混在する住居地域よりも低層住居専用地域に立地する方が評価は高くなるとされているのですが、色々な施設があるほうが生活には便利であることで人気もあり高く評価されることもあります。評価は、数値だけでは表せない色々な角度から考えなければなりません。

※用途地域＝都市の利用計画の一つで、建築基準法によって建築できる建物種類、用途、容積/建ぺい率、規模などを地域的に制限し、良好な住環境を保つことを目的として建築物の用途が決めれらていることを言います。周辺状況を知る目安となります。

部屋の位置評価においても、ベランダ方向が南側と北側であれば、当然如くに南側の評価が一般的には高くなります。しかし、もし、マンションの南側に眺望を防ぐ建築物や嫌悪施設がある場合と北側で日当たりでは劣るものの眺望がすばらしい場合とは、どちらに高い評価を与えれば良いのでしょうか。
むつかしい所です。

このように、評価することは簡単なことではありません。しかし、知ると知らないとでは大きな差が出ることを認識してほしいと思います。個々の特性や情緒的な評価を査定することなく類型的は方法で価格は決めてしまわれることを避けるためにも、知ることへの挑戦を始めていただきたいと思います。

３回目以降では、価値を知る為の要点を順次説明してゆきます。売却したい方だけでなく、これから購入を考えている方にとっても、よいマンションを手に入れるために役立つと思います。

本日も、お読みいただきありがとうございました。

どうすれば、もっと皆様のお役にたつことが出来るのかを考えました。
その一つの方法がこのタイトルの実行です。
私自身もまだまだ多くを学ばなければならないのですが、不動産業に係る者である以上、皆さんが知っておいて方が得するマンション知識をお伝えすることが大事ではないかと考えました。
内容の適正と充実には気を付けてゆきますが、不審な点や理解しがたいことがあれば、どうぞ、遠慮なくご指摘いただければうれしく思います。
タイトルでマンション学と大きく出ましたが、内容が伴うように頑張ります。
それでは、さっそく始めましょう。

不動産売買は、当然ですが売りがあってはじめて買いが成立します。
売り方は出来るだけ高く、買い方は安く取引できることを望みますので、双方の利害は当然に相反します。
そして、通常では買い方のための情報はたくさんあります。
書籍にしても「失敗しないマンション選び」「マンション購入術〇×」「究極のマンション選び」等々と枚挙のいとまもありません。
一方、売却に関してはどうでしょう。ほとんどガイダンスらしいものはありません。せいぜい、信用のできる不動産屋に相談しましょう。と言われている程度です。でも、信用できる出来ないの判断が難しいし、他に方法は無いのかと突っ込みたくなるのではないでしょうか。
この点を含めて、まず、この第一回目の課題として売り方サイドにたって、安く売却してしまわない方法を考えてゆきたいと思います。

本題に入る前に、マンション価格を決める為の基本となる査定方法を説明しましょう。
マンション価格において新築マンションと中古マンションとでは、価格を査定する方法が異なります。新築の価格は、土地の価格　+　建物価格の合計金額を景気動向や競合などの要素を考慮して、分譲可能価格が設定されます。いわゆる【原価法】という査定方法が基本となります。

【建築完成後１年以上経過したマンションを法律では中古と規定するのですが、やはり一般的な感覚からすれば原則として使用されたものを中古とし、その査定方法を考えることが妥当だと思いますのでこのブログでは、この解釈で行こうと思います】

中古マンション価格の査定方法としては原価法とは別に【収益還元法】と【取引事例比較法】が採用されます。
新築価格は、モデルルームなどの経費や、時にはプレミアが販売価格に乗せられている場合もあり、収益性を求める条件には当てはまらない。即ち、新築を賃貸す目的で買っても割があわないことから収益還元法を適用することは実質的とは言えないのです。特にファミリータイプの新築で投資に見合う収益を上げるのは困難な状況です。
一方、中古においては、収益性の観点から適正妥当とできる物件が存在します。収益妥当は、最長期間ローンを組んだ場合の返済金額と収益金額との差が０円となることを基準とします（この基準は、返済計画を立てる上でも大切なポイントです）。更に、ある一定期間後にその物件の再売却価格予測を加味した総収益に基づく価格査定を【収益還元法】と言います。

【取引事例比較法】とは、読んで字のごとくで周辺や他の地域における同レベルのマンションの取引事例を参考にした方法です。
以上の３方法の中で取引事例比較法が中心的な価格査定の役割をになっています。特に、同じマンションの取引事例がもっとも重視されます。適切な取引事例が無い場合は、新築時価格からその建物の耐用有効年数（マンションの耐用年数は４７年されています）を考慮して査定されます。

具体的な事例を考える場合、以上の３つの基本的な方法を複合的に考慮し、さらに個別条件をよく精査して査定された場合には比較的妥当な価格が査定されるのですが、一つの方法を特に取引事例が過度に重視された場合には、妥当な査定にならない場合もありますので注意が必要です。同じマンションで数例の取引事例があった場合、その平均価格をそのマンションの全ての部屋に当てはめる傾向があります。同じマンションでも階数、位置、ベランダ数・方向によって価格差のあるのが当然であるにも関わらず、また、使用状況や時にはリフォーム履歴によっても価格査定を変えるべきところを無視されてしまうことがあります。個別条件の違いで２０％以上の差を生じる場合もあり、慎重であるべきなのに、物件概要書ではその差が表現することが困難であることから、安易な方法で処理されてゆきます。条件の勝っている部屋も不当に安く査定されることが多いのが現状です。
以上が、本題の前提となる価格査定に関する知識です。

これで、ほぼ３分になると思います。初回はここまです。

お読みいただきありがとうございました。

次回（一週間後）も、引き続きこの課題を考えてゆきます。

堺の日本一にはなにがある？とふっと思った。
古墳の規模、料理用刃物、自転車は当然として、ほかに何があるのかに急に興味がわきました。
一等三角点（国内１０００か所にある基準位置）としての大浜公園にある蘇鉄山は日本一低い山であるとは言うものの標高的には天保山のほうが低いのではとの意見がありそうな、まぁー、こんなシャレ事ですからわざわざこれも日本一とも言いづらいところでしょう。

さて、ほかになにがある？
[堺市 日本一]で検索すると“タコの消費量が一番”が見つかりました。意外な発見？しかし、これもたこ焼屋さんが多いことから来たのか、とも推測。でも、本当は？「それを知ったからどうよ」と言われてしまえばそれまでですが、食文化の一端が知れるのではないかと考え、他の食品と比較して調べてみることにしました。

おもしろい統計があったので抜粋して紹介します。これは庁所在地と堺市のような政令指定都市５１市の食品消費量ランキングです。堺のベスト１０入りとワースト１０入りしている主な食品が以下の通りです。

【消費量：H20～22　５１市における　1世帯あたり】    
        　　　　　 堺市　　 大阪市　　 １番市
〇野菜    
白菜    　　　　 １　　　　　2 　　　　　堺市
にんじん       47 　　　　45　　　　　 那覇市

 〇果物    
 みかん    　     8　　　　　47　　　　 静岡市
 バナナ     　    7　　　　　 32 　　　　鳥取市
メロン   　   　  41　　　　 40 　　　　水戸市
ぶどう     　 　  44　　　　 49　　　　 甲府市
 いちご     　   46 　　　　　43　　　　宇都宮市〇

〇乳製品    
 卵       　　　　  3　　　　　 18　　　　 鳥取市
チーズ     　　   45　　　　 37　　　　 さいたま市

〇肉類    
 牛肉        　　　 7　　　　　 5　　　　　和歌山市

 〇穀類    
うどん・そば 　　　2　　　　　 7 　　　　高松市
パン      　　 　　  6　　　　　 7　　　　　 京都市
スパゲティ    　 50 　　　　42　　　　　 川崎市

〇魚介類    　
 たこ       　　　　1　　　　　 3　　　　　　 堺市
かき　　　　　　　6　　　　　　5　　　　　　広島市
シラス　　　　　　7　　　　　17　　　　　　静岡市
カニ　　　　　　　8　　　　　22　　　　　　鳥取市

　
例えば、野菜においてホウレンソウやレタス、ネギ、ジャガイモなどは平均的な数値ですが、傾向としては根菜類が低位です。魚介類では
堺では白身が好まれているようです。ベスト１０には入りませんがいかやほたて、タイなどが上位にランクされています。特に注目のタコは堺が一番で２番が神戸市、３番大阪市、４番奈良市、５番高松市、７番和歌山市、そして京都市が９番となっており、関西圏の主要都市のほとんどが１０位内に入るのがきわめて特徴的です。ただ、徳島市が３０位の低位なのも不思議です。たこ消費量の最下位市は那覇市で、堺市の５分の１しか食べていません。

消費統計から明らかことは、堺市民は鍋物が好きで、味の好みは淡泊、全体に和風が好みとなりますが、どうでしょう？
しかし、なぜ、タコの消費が多いのかの答えは統計からでは分かりません。美味しいタコが近くで獲れるので、必然的にタコ好きが関西には多くなったということでしょうか。確かに、沖縄でおいしいタコにあたったことも無いので、消費量は特産と深く結びついているというのが答えとなるのでしょう。ちなみに、私もタコが好きです。造り、酢の物、マリネ、ソテー、てんぷら、関東煮、すし・・・どれもいいですね。

以前、中百舌鳥駅近くの米粉のロールケーキ屋さんがお気に入りでした。その店、今はありません(どこかに移転？）。
堺市での新たな店探しの為に「今も昔も堺がスゴイ」るるぶ情報誌を見ました。それには十数軒の洋菓子店が紹介されているのですが、その中からケーキ写真の見栄えだけで南区高倉台の“mamenoki”を選んでみました。
料理は、見た目とをいいます。やはり、美的感覚のいい職人さんの作る料理はおいしいものです。ケーキも同じです。
よい評判が長く続く店の品には、見た目にも繊細で洗練された美しさがあります。そこでこのお店です。
きわめて繊細とは言えないものの、これこそ一番大切なポイントと思うのですが、どれもがおいしそうなのです。
行ったのが夕方だったので、店一番の売れ筋である“とろーりチーズタルト”は売り切れていました。残念。
でも、見つけました。
ケーキではないのですが、みずみずしさが際立つフルーツゼリーです。食後のスイーツとしておすすできるものです。
さわやかでナチュラルな食感が味わえます。加えて、スイーツ好きのメタボな人にも優しい低カロリー、恐らくケーキ類の3分の1程度でしょう。
そして、もう1品、
“平地飼いロールケーキ”を求めてみました。産地と製造方法にこだわった材料がつかわれているのがわかる後味の良さです。
また寄ってみたい店です。内装センスも光っていました。

この店の詳しくは、http://www.mamenoki.co.jpをご覧ください。

外観からは高品質、町の中心にあり、価格も高くない。それなのに、高齢者対応マンションであるエイジングコート堺東には多くの売却情報があり、値下げ傾向です。現時点でも６件の売却情報があります。
以前からその理由を知れたいと思っていたところ、Mさんからのご質問を頂いたことを機会に検証してきました。

まず、このマンションの良い点をあげてみましょう。
①ドア　イン　ドアの設計が上手くできていて、セキュリティには有効。
②ロビーが美しい
③各部屋には、いい扉が使われている。

④キッチンなどの付帯設備の品質がよい。
⑤バルコニー手すり壁は必要十分に高く、心理的にも安心感がある。

次に、目についた問題点です。
【立地】
①フェニックス通りに面し、また、高速の入口にも近いために終日騒音がある。
②南側道路のため、ベランダが道路側になっている。
【構造、間取り】
①階高が不十分なために、居住階の廊下、天井、玄関戸が低い。
②床が２重になっておらず、上階からの遮音性が高くない。
③２重サッシではないため、外部からの音遮断が不十分。
④トイレや洗面が必要以上に広く、住居部分を狭くしている。
【共用施設】
①２階部分の食堂などの施設の見栄えがよくない。
②地下にあるアスレティク施設が中途半端で、使い勝手が悪い。

【管理】
①高い管理費が理解できない。
②緊急対応が不十分。

如何ですか。お分かりになりましたか。
このマンションは、見栄えはよく所有ステータスは満足させてくれるが、一般の人では分かりにくくまた見えない部分に問題があります。
そして、何よりも大きい問題点は管理費で、それが購入希望される方の少なさにつながっていいると思われます。

管理費の具体的な例をあげておきます。
４５㎡、角の部屋。当初の価格９８０万円が、今は値下げされ６８０万円となっている未使用の部屋があります。お買い得のようです。
１２００万円と言われても仕方がない部屋です。　音が気にならない人であれば良いかもしれません。
でも、決断の前に管理費を考えましょう。この部屋の月当たりの管理費は４１０００円、修繕積立金８０００円、合計４９０００円です。
医療設備、看護対応があるわけではなく、無料サービスが充実しているわけでもない管理/積立金にあなたは年間約６０万を支出されますか。もとが安いのだから割は合うと思われたならば、それはそれで結構かと思いますが・・・・・。
なお、
より詳しい情報をお知りになりたい方はご連絡ください。

エイジングコート堺東の概略情報はこちらから。

あまりに見事に咲いているのが見えたので、ちょっと寄ってみました。
南区宮山台にある荒山公園（こうぜん公園）の梅は、今年は寒さが厳しいためか例年より開花がずれ、今がちょうど見ごろです。

約８０００坪の梅林には、５０品種１４００本が２５年前位に植栽されました。まだまだ、成長著しい若々しく色鮮やか花を咲かす木々たちです。
反面、梅鑑賞の一つの楽しみでもある古木の味わいを感じさせるものは少ないのがこの梅林の特徴のようです。将来に期待です。

遊歩道を五感を解放してゆっくりゆっくり歩きました。ひかえめな香りにつつまれながら、沈みゆく夕日がより一層に花の色を深く鮮やかにしてゆく時間を楽しむことができました。少し芸術っぽい?写真にも挑戦してみました。

次の週末が見ごろのピークと思います。でも、できれば平日の天気のよい夕方に行くことをお勧めします。真上からより、斜めの太陽光が梅花をより美しく見せます。そして、人も少なくていいですよ。ただ、駐車場は午後６時３０分で閉まりますのでご注意ください。